Czy brak dbałości o porządek na działce w ROD może być przyczyną wypowiedzenia umowy dzierżawy? Zgodnie z zapisami ustawy o Rodzinnych Ogrodach Działkowych, Statutem PZD oraz Regulaminem ROD jest to możliwe, o ile użytkownik uporczywie nie stosuje się do wezwania zarządu ogrodu, aby uporządkował działkę.
Przekonał się o tym jeden z działkowców, który uznał, że jeśli terminowo wnosi opłatę za swój ogródek, może gospodarować na nim w dowolny sposób. Lekceważył kolejne wezwania zarządu do uporządkowania swojego terenu. Był zaskoczony, kiedy po wielu monitach otrzymał wypowiedzenie umowy dzierżawy.
Tymczasem zarówno ustawa o ROD z 2013 roku (art. 36), jak i Statut Polskiego Związku Działkowców (par. 85) wyraźnie mówią o obowiązkach osób użytkujących działki w ROD i konsekwencjach niestosowania się do ustalonych zasad.
Zgodnie z Regulaminem ROD (par. 36) utrzymanie porządku i czystości na działce należy do jej użytkownika. Zatem nieuprawianie działki lub jej zagospodarowanie w sposób sprzeczny z regulaminem, ogólny bałagan (np. zaśmiecanie terenu różnego rodzaju odpadami, przerastające poza ogrodzenie gałęzie drzew, krzewów, niekoszony trawnik, czy brak kompostownika) mogą być podstawą dla zarządu ogrodu do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej, o czym mówi z kolei par.17 regulaminu.
W wielu przypadkach, jeśli zarząd ROD stwierdzi brak dbałości o działkę i przekaże jej użytkownikowi pisemne upomnienie (z określeniem terminu, do kiedy powinien usunąć nieprawidłowości), działkowiec podejmuje prace porządkowe i sytuacja się rozwiązuje. Jednak czasem brak reakcji na upomnienie (lub nawet podejmowane przez zarząd ROD kolejne próby polubownego załatwienia sprawy).
Jedynym rozwiązaniem, które przywróci działce regulaminowy charakter jest wówczas wypowiedzenie umowy dzierżawy. Jakie kroki powinien wówczas poczynić Zarząd ROD?
-
Ponowne dokonanie oględzin działki i sporządzenie protokołu (z zaznaczeniem, że jest kontrola już po wysłaniu upomnienia) i dokumentacji zdjęciowej.
-
Podjęcie decyzji o wypowiedzeniu umowy dzierżawy (w formie uchwały).
-
Skierowanie podjętej uchwały do zatwierdzenia przez okręgowy zarząd PZD (uchwale powinien towarzyszyć pełen pakiet dowodów pokazujących łamanie regulaminu przez danego działkowca).
-
Po zatwierdzeniu uchwały przez okręg PZD zarząd ROD wysyła listem poleconym użytkownikowi działki wypowiedzenie umowy dzierżawy (w formie pisemnej, gdyż inaczej będzie nieważne). Powinno zawierać pełne uzasadnienie (nie wystarczy wskazanie paragrafu), czyli opis nieprawidłowości oraz działania zarządu podjęte w celu naprawy sytuacji. Umowa może być wypowiedziana nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
-
Jeśli w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia działkowiec nie odwoła się od tej decyzji do sądu, zarząd wysyła do niego wniosek o zawarcie porozumienia w sprawie wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, budynek – będące własnością działkowca.
-
Jeśli nie dojdzie do zawarcia porozumienia zarząd ROD zwraca się do sądu z pozwem, w którym domaga się sprzedaży nasadzeń, czy altany na drodze licytacji sądowej.
Wniesienie przez działkowca sprawy do sądu o ustalenie, że wypowiedzenie naruszyło prawo, nie wstrzymuje skutku w postaci wygaśnięcia prawa do działki. Teoretycznie znajduje się ona wówczas w dyspozycji zarządu ROD. Jednak jeżeli sąd uzna racje działkowca, prawo do działki powraca do niego na wcześniejszych warunkach. Wcześniejsze zadysponowanie działką przez zarząd ROD może więc powodować istotne komplikacje. W celu ich uniknięcia warto rozważyć, czy w sytuacji zaskarżenia wypowiedzenia nie poczekać z „wprowadzaniem” nowego działkowca do czasu zakończenia sporu przed sądem.
Lidia Sosnowska
